原標(biāo)題：青島樓市入暖春 購(gòu)房者偏愛(ài)大房子

來(lái)源：青島日?qǐng)?bào)

原標(biāo)題：青島樓市入暖春 購(gòu)房者偏愛(ài)大房子

來(lái)源：青島日?qǐng)?bào)

一季度青島商品住宅成交量同比上漲10.8% 120平方米以上的改善型產(chǎn)品占總成交48%

■青鐵芳華地營(yíng)銷中心洽談區(qū)，多位意向客戶在商談。李鵬飛攝

行業(yè)觀察

據(jù)最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1-3月份，青島商品住宅成交12256套、銷售總金額229.36億元，銷售套數(shù)、銷售金額和去年同期相比，分別上漲了10.8%、15.3%。

再將目光投向全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企。3月，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額3175.7億元，環(huán)比上月增漲68.8%。其中，明星樓盤更是成為市場(chǎng)熱度的推動(dòng)者。3月21日，北京和樾望雲(yún)開盤，據(jù)其發(fā)布的海報(bào)顯示，當(dāng)日實(shí)現(xiàn)開盤僅一分鐘總成交金額超85億元，展示出了樓市不可替代的強(qiáng)大購(gòu)買力。

種種跡象表明，歷經(jīng)寒冬后，房地產(chǎn)市場(chǎng)正式邁進(jìn)暖春。

熱銷項(xiàng)目為樓市帶來(lái)新氣象

北京和樾望雲(yún)的“熱銷”并非孤例，3月21日，由綠城中國(guó)、越秀地產(chǎn)聯(lián)合打造的和樾玉鳴售出房源405套，成交金額高達(dá)67.08億元。另?yè)?jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，成都保利花照天珺2024年末首批次開盤即成為當(dāng)年度首開套數(shù)與金額雙冠王；今年開年，該項(xiàng)目二批次加推188套房源開盤售罄，銷售金額9.39億元。

青島有些項(xiàng)目，在樓市中的表現(xiàn)同樣異常亮眼。

3月1日，李滄區(qū)中國(guó)鐵建峯悅灣加推2號(hào)樓高層和10號(hào)樓小高層，非常受市場(chǎng)認(rèn)可，據(jù)項(xiàng)目海報(bào)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月共成交115套，業(yè)績(jī)?cè)俅物h紅。

3月14日，李滄區(qū)青鐵芳華地加推5號(hào)樓小高層，開盤后首個(gè)周末暢銷三分之二，甚至出現(xiàn)了個(gè)別房源“秒罄”的現(xiàn)象。

市北區(qū)中海寰宇時(shí)代雲(yún)境于2月加推了1號(hào)樓勁銷后，又在3月20日前后加推了2號(hào)樓，項(xiàng)目3月份到訪達(dá)到了1065組，認(rèn)購(gòu)87套。

一季度，各級(jí)部門持續(xù)釋放“穩(wěn)樓市”信號(hào)，多項(xiàng)配套政策持續(xù)出臺(tái)落地，譬如公積金新政、“好房子”相關(guān)政策等，都對(duì)樓市的提振起到了疊加利好的作用。據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年一季度，青島商品房銷售16682套，銷售面積218.18萬(wàn)平方米，銷售總金額309.63億元，銷售套數(shù)、銷售面積和金額較去年一季度同期，分別上漲12.5%、10.6%和13.2%。其中，商品住宅成交12256套、銷售總金額229.36億元，銷售套數(shù)、銷售金額和去年一季度同期相比，分別上漲10.8%、15.3%。

青島一季度樓市成績(jī)亮眼，主要得益于“金三月”。據(jù)銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月份青島商品房銷售8129套，銷售面積118.22萬(wàn)平方米，銷售總金額175.51億元，銷售套數(shù)、銷售面積和金額較上個(gè)月，分別上漲134.3%、177.4%和206.0%。其中，商品住宅成交6428套，約82.31萬(wàn)平方米，銷售總金額125.37億元，銷售套數(shù)、銷售面積、銷售金額較上個(gè)月均大幅上漲。

回歸核心城區(qū)置業(yè)成為共識(shí)

銳理數(shù)據(jù)山東區(qū)域總經(jīng)理劉元婧認(rèn)為，今年一季度青島樓市呈現(xiàn)三個(gè)特點(diǎn)：一是成交量有所回暖，但不可忽視的是成交價(jià)格仍承壓，“青島一季度商品住宅成交均價(jià)14574元/平方米，同比去年同期降低5%。”第二個(gè)是區(qū)域分化加劇，從商品住宅的成交分布來(lái)看，主城區(qū)的成交占比持續(xù)提升，一季度市南、市北、嶗山、李滄四個(gè)區(qū)域商品住宅成交量占全市總量的19%，較去年同期提升了3個(gè)百分點(diǎn)，“在市場(chǎng)調(diào)整周期內(nèi)回歸核心城區(qū)置業(yè)已成為多數(shù)購(gòu)房者的共識(shí)。”第三是改善需求增強(qiáng)，從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，青島一季度月商品住宅成交中改善型產(chǎn)品占比明顯提升，120平方米以上改善產(chǎn)品成交占比達(dá)48%，較去年同期提升4個(gè)百分點(diǎn)。

3月26日，周三上午，筆者在青鐵芳華地現(xiàn)場(chǎng)看到，在洽談區(qū)，營(yíng)銷負(fù)責(zé)人賀軍蕊忙前忙后，和五六組意向客戶在商談最終折扣。賀軍蕊告訴筆者，這種情況不僅會(huì)在周末呈現(xiàn)，很多工作日也是這種情況。“我們項(xiàng)目因?yàn)闀充N，已經(jīng)漲價(jià)了。”

筆者了解到，該項(xiàng)目的熱銷得益于其項(xiàng)目的獨(dú)特產(chǎn)品力，如地鐵入戶、戶型設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)突出、板塊內(nèi)競(jìng)品減少等綜合因素。但是同在當(dāng)天，筆者探訪的部分項(xiàng)目，市場(chǎng)表現(xiàn)不佳。比如李滄北某項(xiàng)目，到訪量稀少。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，在新房地產(chǎn)周期下，受多方因素影響，房地產(chǎn)分化將更加明顯，樓盤將會(huì)出現(xiàn)“冰火兩重天”的局面，對(duì)個(gè)別開發(fā)商的挑戰(zhàn)和考驗(yàn)也將加大。

買房要注重口碑判斷潛在風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于后續(xù)市場(chǎng)，劉元婧分析，接下來(lái)的青島樓市，一是短期回暖會(huì)延續(xù)，隨著政策利好的持續(xù)落地，疊加季節(jié)性需求釋放，預(yù)計(jì)二季度成交量相較一季度將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，成交價(jià)格也將進(jìn)一步企穩(wěn)，降幅收窄乃至于環(huán)比持平。二是區(qū)域分化持續(xù)，隨著區(qū)域分化的進(jìn)一步加劇，以青島主城區(qū)為代表的核心城區(qū)內(nèi)項(xiàng)目將出現(xiàn)明顯的價(jià)格支撐，先一步實(shí)現(xiàn)止跌企穩(wěn)，而配套能級(jí)較低的遠(yuǎn)郊項(xiàng)目仍需依賴價(jià)格促銷，去化風(fēng)險(xiǎn)不容小覷。三是改善需求將持續(xù)提升，隨著“好房子”寫入政府工作報(bào)告，青島購(gòu)房者也更加關(guān)注“好房子”屬性，如層高≥3米、第四代建筑設(shè)計(jì)、低密園林等，未來(lái)高品質(zhì)居住社區(qū)將更受置業(yè)者青睞。

筆者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士表示，如果想要跑贏新周期，需聚焦核心地塊，由于青島樓市的區(qū)域分化將持續(xù)加劇，故房企端拿地應(yīng)聚焦以青島主城區(qū)為主的核心區(qū)域，盡量避免遠(yuǎn)郊地塊的盲目擴(kuò)張。此外要主抓產(chǎn)品升級(jí)，針對(duì)改善需求的日益提升，在項(xiàng)目開發(fā)前期需做好客戶定位研究，挖掘客戶的真實(shí)痛點(diǎn)，提升戶內(nèi)層高、陽(yáng)臺(tái)尺度、園林景觀等“好房子”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，滿足改善置業(yè)者的實(shí)際需求。

對(duì)剛需置業(yè)群體而言，業(yè)內(nèi)專家建議，優(yōu)先關(guān)注政策紅利與價(jià)格洼地，譬如把握好保障房政策窗口，除此之外也可以關(guān)注各城區(qū)中價(jià)格相對(duì)較低的新興板塊內(nèi)的項(xiàng)目，部分項(xiàng)目會(huì)定期推出“特價(jià)房”“首付分期”“購(gòu)房送車位”等促銷活動(dòng)，對(duì)于剛需客戶而言可以實(shí)現(xiàn)性價(jià)比的最大化。對(duì)于改善需求群體而言，建議優(yōu)先選擇主城區(qū)優(yōu)質(zhì)地段、配套成熟完善的項(xiàng)目，該類項(xiàng)目相對(duì)具備更高的保值性，同時(shí)也需要關(guān)注其內(nèi)部的產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色，是否具備“好房子”的產(chǎn)品基因，除此之外，在置業(yè)時(shí)也需要關(guān)注開發(fā)商的口碑如何，判斷其是否存在潛在的交付風(fēng)險(xiǎn)。

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