原標(biāo)題：青島樓市6月沖刺趕考 拐點也許不遠了

來源：觀海新聞／青島早報

原標(biāo)題：青島樓市6月沖刺趕考 拐點也許不遠了

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海信松山居售樓處現(xiàn)場。觀海新聞／青島早報記者林洪叢攝

轉(zhuǎn)眼已經(jīng)是6月中旬，2024年眼看就要過半。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，又到了對半年銷售成績進行總結(jié)的時間。“半年沖量”這一話題又擺在了各家開發(fā)商面前。如何在年中最后幾周做出亮眼的成績？特別是新政剛剛公布，市場還處于活躍期，該如何收獲更多的訂單？最好的方案還是以價換量。因此，進入6月后，除了新政引人注目，各家開發(fā)商究竟是如何卷價格的，也成為目前市場的關(guān)注熱點。

先卷品質(zhì)再卷價格

根據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2024年1—5月青島商品房市場累計簽約金額約517億元，同比大幅下滑34．2％；簽約面積約354．96萬平方米，同比下滑32．4％；累計簽約套數(shù)27256套，同比下滑36．6％。而從價格來看，1—5月青島市新建商品房的網(wǎng)簽均價為14565元／平方米，同比下滑2．6％。另據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，截至5月底，全市商品住宅存量1195萬平方米，相比4月底減少33．6萬平方米，按照近12個月成交量計算，存量去化周期為18．2個月。根據(jù)去庫存整體趨勢，青島商品住宅存量持續(xù)下滑，但因銷售不振，去化量持續(xù)下滑等原因，去化周期反而從15個月上升至18個月。

從具體區(qū)域來分析，西海岸、膠州、城陽以及即墨仍為傳統(tǒng)高存量區(qū)域，商品住宅存量均超百萬平方米以及1萬套，其中西海岸存量333萬平方米、2．5萬套，為區(qū)域存量榜首，而膠州市雖早早開啟持續(xù)去庫存模式，鮮有供地，但受低成交影響，存量仍高居第二，去化周期約25個月，整體壓力大。城陽區(qū)由于近年持續(xù)供地，存量位居第三，即墨區(qū)為這幾個區(qū)域最早開啟去庫存模式，效果明顯，目前存量132萬平方米排第四，城陽區(qū)、即墨區(qū)兩城區(qū)雖存量較高，但去化周期相對較低，僅為14個月。綜合來看，西海岸新區(qū)、膠州市存量持續(xù)高壓，競爭將持續(xù)加劇。城陽區(qū)及嶗山區(qū)因持續(xù)供地導(dǎo)致潛在供應(yīng)龐大，李滄區(qū)、市北區(qū)、市南區(qū)雖然處于中等存量，但目前看存量壓力主要集中部分熱點板塊。

從這些成交數(shù)據(jù)及去化壓力不難看出，與去年同期相比，目前青島樓市的銷售情況并不樂觀，雖然供應(yīng)量在下降，但成交量同樣在放緩，由此帶給開發(fā)商的不僅僅是庫存壓力，同樣還有來自其他開發(fā)商的競爭壓力。對此，各家在售樓盤的開發(fā)商應(yīng)對措施只有兩個：一是卷品質(zhì)，二是以價換量，卷價格。

卷完“現(xiàn)在”還卷“未來”

庫存量加大，房子不好賣了。開發(fā)商也在絞盡腦汁解決這一問題。從近期市場表現(xiàn)來看，青島新房市場確實是產(chǎn)品力大爆發(fā)的一年。高端樓盤卷產(chǎn)品力，在立面、裝修、景觀、公共空間、會所等各個方面都下足了功夫，像海信在張村河附近的樓盤都在做高標(biāo)精裝產(chǎn)品。前不久，嶗山海信·君璽與業(yè)主簽署“延保補充協(xié)議”，將部分防水、防滲漏的保修期限由5年調(diào)整為10年；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備的保修期限增加3個采暖季、供冷期；電氣管線、給排水管道的保修期限增加1年。看得出，在卷品質(zhì)這方面，開發(fā)商已經(jīng)不僅僅是卷“現(xiàn)在”，更多還卷起了“未來”。還有東李的樓盤，則是以合院＋類獨棟＋洋房大平層的產(chǎn)品形態(tài)出現(xiàn)，這種產(chǎn)品力集體向上的趨勢在過去很長一段時間內(nèi)都是不曾見過的。

伴隨著產(chǎn)品內(nèi)卷而來的，是價格內(nèi)卷。特別是對于一些沒有產(chǎn)品優(yōu)勢或者地段優(yōu)勢的新房產(chǎn)品而言，接下來能做的依然只有繼續(xù)卷價格。而且實踐證明，在價格上下功夫，的確是可以盡快成交。以青島歡樂濱海城板塊的信泰富濱海國際中心為例，在上半年曾經(jīng)是“以價換量”最具代表性的樓盤。今年4月將價格由去年開盤最低價24000元／平方米降至16500元／平方米起。“去年8月份開盤后去化速度并不快，半年一共賣了30多套房子，而今年推出特價房源后，一下賣了50多套。”從銷售顧問的反饋來看，降價的確能推動銷量上升。

另外，從地塊來看，張村河、東李、城陽北等區(qū)域，雖然都是市區(qū)的熱門板塊，但巨大的土地供應(yīng)量，也意味著同一區(qū)域內(nèi)樓盤數(shù)量也在激增，由此帶來的競爭壓力，也帶來了價格下跌。以東李為例，去年2．1萬元左右的單價，在今年普遍都堅持不住，目前很多樓盤的促銷價格已經(jīng)降到1．7萬元。而城陽區(qū)域，1．4萬元的單價目前已經(jīng)下探到了1．1萬元左右。

拐點出現(xiàn)抄底正當(dāng)時

進入2024年后，青島的房地產(chǎn)市場面臨著新的挑戰(zhàn)與機遇。雖然整體新房成交量有所下降，但仍然可以看到一些項目因其出色的性價比和優(yōu)質(zhì)服務(wù)成為市場的亮點。高品質(zhì)住宅項目成為購房者的首選，而開發(fā)商之間的競爭也變得越來越激烈。隨著半年節(jié)點的臨近，很多開發(fā)商也在進一步加大優(yōu)惠政策，進一步激發(fā)了購房需求，對樓市成交有一定的提振作用。

業(yè)內(nèi)專家對接下來的市場持有樂觀態(tài)度，他們認為隨著樓市新政的持續(xù)推出和落地，市場購買力將得到提升。不過對于購房者來說，在經(jīng)濟壓力和市場不確定性的雙重影響下，購房者更趨于理性，傾向選擇性價比高的住宅項目。由此，價格因素也就成了購買與否的最終決定因素。正如這個端午假期，中海寰宇·雲(yún)境盡管在園林、戶型等方面已經(jīng)下足了功夫，但最終還是依靠相對合適的價格創(chuàng)造更高的性價比，并得到了消費者的認可。

那么，什么時候才是價格谷底？眼下也有業(yè)內(nèi)人士認為，目前很多樓盤的拐點已經(jīng)出現(xiàn)，而且這個端午假期也有部分樓盤收緊了優(yōu)惠，甚至還出現(xiàn)價格上調(diào)的情形。究其原因，一方面是接連出臺的新政策，讓購房門檻降低，購房者熱情回升，部分即將完成銷售任務(wù)的房企開始收緊優(yōu)惠保利潤。當(dāng)然，更多的還是從市場供給方面考量。來自克而瑞青島的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月份全市新建商品住宅供應(yīng)28．51萬平方米，房源2449套，供應(yīng)面積環(huán)比下降19．3％，同比下降60．2％；1—5月累計供應(yīng)143．59萬平方米，房源11252套，供應(yīng)面積同比下降54．8％。供給量的大幅縮水，加上政策的空前放松，還有貸款利率的空前優(yōu)惠，這些因素都在推動樓市拐點的出現(xiàn)。

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市房協(xié)推出

以舊換新“購房券”

有“以舊換新”需求的青島市民，可享受“百萬惠民購房券”。近期，為適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化的新形勢，提振房地產(chǎn)市場消費信心，青島市房地產(chǎn)發(fā)展中心積極貫徹落實《青島市2024年進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場政策措施》有關(guān)精神，聯(lián)合青島市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會舉行座談會，組織部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機構(gòu)探討研究推進青島市住房“以舊換新”。

貝殼找房青島站在“優(yōu)鮮賣”的基礎(chǔ)上，迭代升級推出“優(yōu)鮮購”，通過“百萬惠民購房券”等活動，會同部分合作房地產(chǎn)開發(fā)項目，創(chuàng)新開展“買新賣舊”，青島市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會面向全行業(yè)進行推廣。有“以舊換新”需求的青島市民，可通過貝殼“優(yōu)鮮購”服務(wù)，享受“百萬惠民購房券”。只要在2024年6月1日至6月30日內(nèi)，通過青島貝殼合作品牌經(jīng)紀(jì)人購買參與活動的新房樓盤，就有可能享受1萬元或3萬元的“百萬惠民購房券”，進一步提高換房效率，減輕購房壓力。

與會各房企和經(jīng)紀(jì)機構(gòu)代表表示，“以舊換新”是暢通新房、二手房置換環(huán)節(jié)的重要工作，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將與貝殼找房青島站等經(jīng)紀(jì)機構(gòu)密切配合、精準(zhǔn)發(fā)力，將行業(yè)經(jīng)驗做法與自身發(fā)展實際相結(jié)合，堅持創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展，進一步激發(fā)市場活力，促進需求釋放。

青島市房地產(chǎn)發(fā)展中心副主任徐強表示，住房“以舊換新”是貫徹落實《青島市2024年進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場政策措施》，提振內(nèi)需的重要舉措，各房地產(chǎn)企業(yè)和中介機構(gòu)作為房地產(chǎn)市場重要的參與者，要加強業(yè)務(wù)溝通，提升服務(wù)能力，為人民群眾提供更好的居住環(huán)境和更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，積極促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

下一步，青島市房地產(chǎn)發(fā)展中心將繼續(xù)密切關(guān)注市場動態(tài)，與青島市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會密切配合，進一步充實住房一二手聯(lián)動模式，加大“買新賣舊”政策解釋與宣傳力度，不斷提高市民的認知度、參與度，確保把好事辦好、實事辦實，促進青島市房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和健康發(fā)展。

本版撰稿觀海新聞／青島早報記者 劉鵬

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